Le Bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété tout en préservant la mixité sociale. Mais comment assurer la pérennité de ce modèle ? Décryptage des mécanismes mis en place pour garantir la durabilité et l’efficacité du BRS.
1. Le principe du Bail réel solidaire
Le Bail réel solidaire est un outil juridique créé par la loi ALUR de 2014 et précisé par l’ordonnance du 20 juillet 2016. Il permet à des organismes de foncier solidaire (OFS) de détenir le foncier, tandis que les ménages modestes deviennent propriétaires des constructions édifiées sur ce foncier. Il s’agit d’une dissociation entre le bâti et le foncier, qui permet de proposer des logements à un prix inférieur à celui du marché, en excluant la valeur du terrain.
Les acquéreurs bénéficient d’un bail emphytéotique d’une durée initiale de 18 à 99 ans, renouvelable. En contrepartie, ils s’engagent à respecter certaines conditions, notamment sur les revenus, les modalités d’accès au logement et les conditions de revente. Ainsi, le BRS contribue à la mixité sociale et au développement de l’accession sociale à la propriété.
2. Les organismes de foncier solidaire, garants de la pérennité du BRS
Les OFS, qui sont majoritairement des associations, coopératives ou sociétés d’économie mixte, ont pour mission de porter le foncier et d’assurer la gestion du dispositif. Ils sont agréés par l’État et ont l’obligation de constituer une réserve foncière pour garantir la pérennité du BRS. Cette réserve est alimentée par les redevances versées par les bénéficiaires du BRS et peut être complétée par des subventions publiques ou des apports en nature.
Les OFS ont également un rôle d’accompagnement des ménages dans leur parcours résidentiel. Ils veillent notamment à ce que les conditions d’occupation et de revente soient respectées, afin de préserver l’objet social du dispositif. En cas de non-respect des règles ou en cas de difficultés rencontrées par les ménages, ils peuvent proposer des solutions adaptées, telles que la modification du bail ou le rachat temporaire du logement.
3. Le mécanisme d’encadrement des prix pour maintenir l’accessibilité
Afin de garantir le caractère social du BRS sur le long terme, les prix de vente et de revente des logements sont encadrés. Le prix initial est fixé en fonction des coûts de construction et des charges supportées par l’OFS, sans tenir compte de la valeur du terrain. À la revente, les acquéreurs ne peuvent réaliser de plus-value importante, car le prix est limité par un plafond fixé par l’OFS, en fonction de l’évolution des revenus du ménage et des conditions économiques locales.
Cet encadrement permet de maintenir l’accessibilité des logements pour les ménages modestes, tout en évitant la spéculation immobilière. En outre, il incite les propriétaires à entretenir leur bien, puisque la valorisation de leur patrimoine dépend principalement de l’amélioration de la qualité du logement.
4. Le rôle des collectivités locales dans la mise en œuvre du BRS
Les collectivités locales ont un rôle essentiel dans le déploiement et la pérennisation du BRS. Elles peuvent soutenir financièrement les OFS, notamment en apportant des terrains ou des subventions pour constituer la réserve foncière. Par ailleurs, elles ont la possibilité d’imposer le recours au BRS dans leurs documents d’urbanisme (PLU) ou leurs cahiers des charges pour les opérations d’aménagement.
Enfin, elles peuvent également mettre en place des dispositifs d’accompagnement pour faciliter l’accès au logement et favoriser l’intégration des bénéficiaires du BRS dans le tissu local (aides à la mobilité, actions de sensibilisation, etc.).
En conclusion, le Bail réel solidaire est un dispositif innovant qui offre une solution pérenne pour l’accession sociale à la propriété. Grâce à l’implication des organismes de foncier solidaire, à l’encadrement des prix et au soutien des collectivités locales, il permet de garantir sur le long terme la mixité sociale et l’accessibilité des logements aux ménages modestes.
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